Vymieňate byt? Poradíme vám!

„Vážená redakcia, som vlastníkom dvojizbového bytu, ktorý by som však rád previedol na svojich rodičov a oni by na mňa zasa previedli ich jednoizbový byt. Mohli by ste mi prosím poradiť, ako pri tejto výmene bytov postupovať?“ spýtal sa nás Vladimír Okoličáni z Banskej Bystrice. A my mu odpovedáme.

Dve v jednej
Zámena bytov a nehnuteľností je pomerne zložitá záležitosť. Našťastie tu máme zákony, ktoré nám aj v tomto prípade môžu poslúžiť ako vodítko. Konkrétne ide o § 611 Občianskeho zákonníka, ktorý doslova hovorí: „Ustanovenia o kúpnej zmluve sa primerane použijú aj na zmluvu, podľa ktorej si zmluvné strany vymieňajú vec za vec, a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.“ Poďme si však vysvetliť podrobnejšie, čo to znamená v konkrétnej praxi. Ak nehnuteľnosť predávate, celý proces predaja je ošetrený kúpnou zmluvou. Keďže sa však v tomto prípade v určitom slova zmysle predávajú nehnuteľnosti dve, mali by byť logicky potrebné dve kúpne zmluvy. Vyriešené je to však takzvanou zámennou zmluvou, ktorú de facto môžeme považovať za dve zmluvy v jednej.

Citovaný paragraf Občianskeho zákonníka definuje aj obe zúčastnené strany a to tak, že každú z nich považuje zároveň za predávajúcu aj za kupujúcu. Z tohto vzťahu vyplývajú ich vzájomné povinnosti a náležitosti, ktorými je napríklad presná definícia predmetov zámeny, miesto a čas výmeny bytov a samozrejme cena. Tento bod je dôležitý najmä v prípadoch, aký nám opisuje pán Vladimír, čiže ak ide o výmenu dvoch bytov rozdielnej cenovej kategórie. Vtedy je potrebné presne určiť aj výšku doplatku, ktorý strana s lacnejším bytom doplatí strane s bytom drahším.

Zmluva o prevode
Ako pomyselné vodítko nám však v tomto prípade poslúži aj ďalší zákon a to konkrétne § 5 zákona č. 182/1993 Zbierky zákonov o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ten totiž presne popisuje, čo všetko musí byť uvedené v zámennej zmluve, čiže v zmluve o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome. Nebudeme uvádzať zákon v celom jeho rozsahu, vyberieme z neho len tie najdôležitejšie časti. V prvom rade je nutné, aby táto zmluva mala písomnú formu a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome. Ďalej musí obsahovať vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. No a na záver ešte jedna vec: vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

autor: Andrej Jurica