Luxusné bývanie = vyššie dane?

V médiach sa aktuálne objavujú správy, že budúca vláda uvažuje o zvýšení daní pre vlastníkov luxusných nehnuteľností. Odborníci neprotestujú – treba však opatrenie správne nastaviť… 

Medzi možnými spôsobmi, ako na budúci rok dostať do krízou vyčerpanej štátnej kasy viac prostriedkov, sa čoraz častejšie spomína aj možnosť vyššieho zdanenia nehnuteľností. Budúci vládni predstavitelia však už teraz avizujú, že by nešlo o plošné zvýšenie – viac prispieť do rozpočtu by mali len majitelia lukratívnych, nadštandardných nehnuteľností.

Čo je luxusné bývanie?

 Na všeobecnú paniku teda zrejme nie je dôvod; prípadný návrh takéhoto opatrenia by mal údajne vychádzať z filozofie, že kto má nadštandardný majetok, mal by solidárne platiť vyššie dane než ten, kto má majetok „bežnej“ hodnoty.

Išlo by teda zjavne o akúsi daň z luxusu, ktorú aj analytici považujú za rozumnejšie riešenie, než všeobecné progresívne zdaňovanie fyzických i právnických osôb, pričom očakávaný prínos tohto opatrenia pre štátny rozpočet sa odhaduje okolo 150 miliónov EUR.

No v prípade, že nová vláda k takémuto kroku pristúpi, podstatnou otázkou bude nielen výška dane, ale najmä kľúč, podľa akého sa budú „luxusné“ nehnuteľnosti definovať.

V tejto chvíli (pred oficiálnym vymenovaním vlády a schválením jej programu) je iste  predčasné špekulovať o konkrétnom nastavení toho potenciálneho návrhu, dá sa však predpokladať, že jedným zo spôsobov, ako „vyčleniť“ luxusné nehnuteľnosti spomedzi „bežných“, by mohla byť tzv. cenová mapa nehnuteľností. Tá sa dnes tvorí a aktualizuje na základe trhových cien, ktoré prevádzkovateľom (NARKS a firma Datalan) pravidelne  poskytujú realitné kancelárie. Dá sa z nej teda odčítať „lokalitný“ luxus, no už menej zohľadňuje ďalšie parametre daných nehnuteľností (počet izieb, materiálová skladba objektu, vek, atď.), preto odborníci navrhujú, aby sa údaje z nej ďalej rozširovali o informácie priamo z katastra a tiež o individuálne formuláre či dotazníky, pomocou ktorých by bolo možné získať o jednotlivých bytoch či domoch ďalšie spresňujúce informácie.

Tým by sa malo zabrániť situácii, že by majiteľ luxusnej vily v centre Bratislavy platil rovnakú sadzbu dane ako jeho sused z tej istej štvrte, no vlastniaci výrazne skromnejšiu nehnuteľnosť.

Ako je to dnes?

 Daň z nehnuteľností si aktuálne určujú  a vyberajú mestá a obce, pričom si sami volia sadzbu za m2.

V Bratislave sa napríklad sadzba dane tento rok pohybuje od 0,35 EUR/m2 (v  jej okrajových častiach) až po 0,47 EUR/m2 (Staré mesto); Košice uvádzajú rozpätie od 0,265 EUR/m2/rok po 0,4 EUR/m2 a v ďalších slovenských  mestách je sadzba dane nižšia.

Priemerná ročná daň je dnes nižšia ako 0,1 percenta z hodnoty nehnuteľnosti a ekonómovia uvažujú, že by sa v strednodobom horizonte ročná daň mohla postupne dvihnúť na 0,1 až 0,3 percenta z hodnoty nehnuteľnosti.

V medzinárodnom kontexte sa totiž výška našej dane z nehnuteľností považuje za nízku; zároveň však treba brať do úvahy aj skutočnosť, že množstvo nehnuteľností kúpených v posledných rokoch bolo financovaných cez hypotéku a ich vlastníci tento majetok ešte stále nemajú reálne splatený – preto je otázne, či je ich vhodné považovať za „luxus“ bez ohľadu na lukratívnu lokalitu či väčšiu výmeru. Odborníci preto odporúčajú zvýšiť daňové zaťaženie skôr tým majiteľom, ktorí vlastnia viaceré nehnuteľnosti, pričom si ich zadovážili ako výhodnú investíciu a nie na vlastné hlavné bývanie. No a v trochu nevýhodnej pozícií by sa teoreticky mohli ocitnúť i reštituenti, ktorým štát stále nedovoľuje paušálne uplatňovať trhové nájomné, no na základe lokality či počtu štvorcových metrov by na nich daň z luxusu mohol uplatniť.

V každom prípade však ani dnes pri dani z nehnuteľnosti nehovoríme o zanedbateľných finančných obnosoch – na budúci rok by mala do rozpočtov miest a obcí priniesť cca  309 miliónov EUR, čo je zhruba šestina ich príjmov. Je zrejme preto namieste uvažovať aj o ďalších zmenách v systéme, ktoré by pomohli tieto prostriedky nielen navýšiť, ale i efektívne spravovať a investovať. Jednou z možností by mohla byť úprava, kedy by tieto dane vyberal priamo štát a spätne by ich prerozdeľoval do jednotlivých municipalít (i keď samotné mestá a obce by túto zmenu iste neprivítali).

Občanov, resp. majiteľov nehnuteľností však spravidla zaujíma najmä „konečný efekt“; teda v tomto prípade otázka, ako sa nimi zaplatené dane odrazia na úrovni mesta či obce, ktorej svojou troškou prispeli do rozpočtu. Bolo by teda ideálne, keby tí, ktorí budú eventuálne platiť za svoju nehnuteľnosť vyššie dane, zároveň prejavovali i zvýšený záujem o dianie v bezprostrednom okolí svojho luxusného bytu či domu a jeho zveľaďovanie… nateraz sa však zdá, že takáto predstava je – najmä v prípade vyššie spomínaných majiteľov viacerých nehnuteľností, ktorí ich vnímajú len ako investičnú príležitosť a prípadne zdroj príjmu z prenájmu – skôr utópiou než pravdepodobným scenárom.

A to, do akej miery sa nateraz pravdepodobný scenár zvyšovania dane z luxusných nehnuteľností stane realitou, ukážu nasledujúce dni po vymenovaní novej vlády.

auto: Soňa Čermáková Uličná