Keď sa správca domu ako správca nespráva

V pošte redakcie nášho magazínu sa nám množia otázky a podnety našich čitateľov týkajúce sa správy a správcov bytového domu. Najčastejšie ide o ich povinnosti, ktoré si vôbec neplnia, respektíve plnia, ale len v malom rozsahu. Preto sa v tomto článku budeme venovať práve úlohám a povinnostiam správcu bytového domu a tomu, čo robiť, ak ich ignoruje.

Správca sa má starať

Správa bytového domu sa môže vykonávať v dvoch základných polohách: buď ju má na starosti spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo uzavrú zmluvu s iným subjektom, ktorým môže byť nielen právnická, ale aj fyzická osoba podnikateľ. Správca by sa podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov mal starať o celé portfólio záležitostí, ako napríklad o prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva, služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, vedenie účtu domu v banke, vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov alebo o iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Berte ho na zodpovednosť

V spomínanom zákone je ale veľmi dôležitá pasáž, ktorá hovorí o zodpovednosti správcu voči vlastníkom bytov: „Správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.“ Na základe tohto paragrafu môžu vlastníci bytov vziať správcu na zodpovednosť, pokiaľ si neplní svoje vyššie spomenuté povinnosti. A nielen to – pokiaľ s ním nebude spolupráca naďalej možná, vlastníci bytov môžu odstúpiť od zmluvy o výkone správy, ktorá je medzi týmito dvomi subjektmi uzatvorená a nájsť si iného správcu.

Keď to nejde s jedným…

Ako sme naznačili v predošlom odstavci, vymeniť správcu bytového domu je možné. V tomto prípade je ale nutné, aby sa majitelia bytov vedeli vzájomne dohodnúť. Ako totiž hovorí zákon, zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Napolovičná väčšina vlastníkov sa teda musí vedieť dohodnúť či už na odstúpení od zmluvy a samozrejme aj na jej podpísaní so správcom novým. Takéto rozhodnutia sa vždy realizujú na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, k zvolaniu ktorej postačí písomný súhlas jednej štvrtiny vlastníkov. Ak na tejto schôdzi následne dôjde k dohode nadpolovičnej väčšiny o odstúpení od zmluvy so správcom, výpoveď mu musí byť dodaná písomnou formou. Je ešte potrebné dodať, že výpovedná lehota trvá tri mesiace.

Nie je nad dobrú zmluvu

Pozrime sa ešte, ako by mala vyzerať kvalitne a právne v poriadku vypracovaná zmluva o výkone správy. Aj jej obsah totiž určuje zákon a mali by sa v nej nachádzať najmä tieto ustanovenia: vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu, spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi, zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi či zásady určenia výšky platieb za správu.

autor: Andrea Kolesárová