Byt na okraji Bratislavy či za jej hranicami – čo sa oplatí viac?

Ak momentálne zvažujete kúpu bytu v Bratislave a rozhodujete sa najmä podľa ceny, skúste svoje hľadanie rozšíriť aj do prímestských oblastí. Možno budete prekvapení, ako výrazne sa ponuky v jednotlivých, od seba nie príliš vzdialených lokalitách líšia… 

Za modelový príklad sme si zvolili trojizbový byt, keďže ponuka takýchto bytov je dostatočne široká v každej z porovnávaných lokalít a zároveň je to typ nehnuteľnosti, ktorá je  – ako prvé samostatné, či dlhodobé bývanie – hojne vyhľadávaná kupujúcimi (predovšetkým mladými pármi či rodinami). 

“Lacné” časti Bratislavy… 

Kto hľadá v Bratislave lacné bývanie (čo je už samo o sebe tak trochu absurdné slovné spojenie, keďže priemerná cena za m2 pri 3-izbových bytoch je v Bratislavskom kraji stále o takmer 700 EUR vyššia, než v druhom najdrahšom Trnavskom kraji a približne o 1000 EUR vyššia, než v momentálne najlacnejšom nitrianskom a žilinskom regióne), určite nemôže pomýšľať na centrum mesta a jeho priľahlé časti.

Budeme sa preto sústrediť na lokality, ktoré sa svojou polohou dotýkajú samotných hraníc mesta a v niektorých prípadoch sú zároveň (minimálne zčasti) považované za trochu problematické z hľadiska bezpečnosti či štruktúry obyvateľstva a tieto faktory sa odrážajú i v trhovej cene tamojších bytov.

Práve takouto oblasťou je určite bratislavská Vrakuňa, ktorej robí zlú reklamu najmä “neslávne známy” Pentagon a jeho bezprostredné okolie; vo všeobecnosti však môže prilákať dobrou občianskou vybavenosťou i dostupnosťou do centra mesta. V segmente 3-izbových bytov tu dominujú predovšetkým staršie stavby, paneláky či bytovky; pričom  – na rozdiel od iných mestských častí – je v ponuke pomerne vysoký podiel bytov v pôvodnom stave alebo len s čiastočnou rekonštrukciou. Takéto byty sa ponúkajú už od 1100 EUR/m2, čo pri menšej panelákovej výmere umožňuje kúpiť 3-izbový byt v priemernej celkovej cene už od 80 000 EUR (v závislosti od presnej lokality, stavu, dispozície…).  Kompletne (hoci nie vždy kvalitne a vkusne) zrekonštruované byty si tu majitelia cenia na približne 90 – 95 000 EUR a možno tu nájsť i byty v pár rokov starých tehlových novostavbách, s priermernou cenou za m2 okolo 1300 EUR, pričom v porovnaní s panelákovými bytmi ide o modernejšie dispozičné riešenia, spravidla s balkónom či dokonca malou záhradkou.

Neďaleké Podunajské Biskupice ponúkajú 3-izbové byty v podobnej cenovej hladine, začínajúc na približne 1100 EUR/m2. Opäť ide o staršie, viac či menej zrekonštruované panelové byty, s klasickou menšou výmerou do 70m2. Novostavby  sa v tejto lokalite ponúkajú približne od 1500 EUR/m2 (no šplhajú sa až k 1900 EUR/m2 v prípade pekného výhľadu na Malý Dunaj, či iného “benefitu”), často i s parkovacím miestom v cene. Samotné Podunajské Biskupice sú pritom príjemnou lokalitou, s pokojnejším tempom a skôr vidieckym, než mestským charakterom… no práve ten nemusí vyhovovať každému a snáď i preto sú v kombinácii s väčšou vzdialenosťou od centra mesta mnohými Bratislavčanmi vnímané ako vyslovená “periféria”…

Obdobne (čo sa väčšej vzdialenosti do centra mesta týka) je na tom Devínska Nová Ves, ktorú nedávno smutne preslávil šialený strelec a tým pádom v mnohých obyvateľoch Slovenska vyvolal prehnane negatívnu predstavu o tejto inak relatívne pokojnej a hlavne blízko prírody a turistických cieľov situovanej lokalite. V ponuke 3-izbových bytov tu tiež prevládajú panelákové byty (v cene približne od 1200 EUR/m2) , nájde sa tu však i viacero projektov novostavieb, kde sa cena za m2 šplhá od 1900 EUR až k vyše 2200 EUR/m2. Benefitom je však dostatok zelene a z vyšších poschodí iste potešia príjemné výhľady na rieku, lesy, či rakúsku stranu.

A napokon sa zastavme v Petržalke. Lokalita, ktorá kedysi znamenala synonymum betónového ghetta a určite nepatrila medzi dobrovoľne preferované destinácie pre život, sa dnes teší čoraz vyššej obľube (najmä z radov mladých “rodených Petržalčanov”) a zároveň už tiež nepatrí medzi extrémne lacné – staré panelákové byty sa tu pohybujú okolo 1300 EUR/m2; v zrekonštruovanom stave okolo 1500 EUR/m2 a ponuka 3-izbových bytov v novostavbách začína približne na 1900 EUR/m2.

Južný smer (Rovinka, Dunajská Lužná, Most pri Bratislave) 

Rovinka i Most pri Bratislave majú mnoho spoločného – obe obce sú tak blízko za hranicami hlavného mesta, že s ním pomaly takmer splývajú… a predsa je v nich ponuka 3-izbových bytov trochu odlišná od tej vo vyššie popísaných bratislavských lokalitách.

Keďže v časoch socialistickej panelákovej výstavby to boli naozaj ešte len malé obce pri hlavnom meste, ponuka starých bytov sa v nich prakticky nevyskytuje. O to širší je však výber v segmente novostavieb, ktoré sa v posledných rokoch rozrástli v prímestských lokalitách okolo Bratislavy ako huby po daždi… V Rovinke i Moste pri Bratislave kúpite 3-izbový byt v novostavbe už od 1200-1300 EUR/m2 (a v ešte o pár kilometrov od Bratislavy vzdialenejšej Dunajskej Lužnej dokonca aj za 1000 EUR/m2); pričom je často v cene i garáž alebo malá záhradka. Výhodou je prevládajúca moderná a funkčná dispozícia bytov i (aspoň na prvý pohľad) vyšší štandard vnútorného vybavenia; zároveň však treba brať do úvahy, že ide o byty s väčšou výmerou, než je obvyklá paneláková a teda i pri celkom priaznivej cene za m2 sa tu 3-izbový byt v cenovej hladine do 100 000 EUR bude hľadať ťažko.

A ďalším faktorom, ktorý je potrebné pri (nielen týchto) mimobratislavských lokalitách overiť, je občianska vybavenosť v okolí, respektíve jej dostupnosť peši. Mnohé z projektov bytových domov či radoviek, ktoré vo vizualizácii vyzerajú lákavo, totiž reálne aktuálne stoja “uprostred poľa” ; dostať sa z nich a do nich bez auta je prakticky nemožné a dobudovanie miestnej infraštruktúry je v nedohľadne…

Záhorie (Záhorská Bystrica, Stupava) 

Záhorie je už roky populárnou lokalitou nielen pre tých, čo túžia po bývaní v rodinnom dome, ale i pre developerov v segmente bytových domov a komplexov.

V Záhorskej Bystrici (ktorá opäť pomaly splýva s Bratislavou a dokonca je dostupná i bratislavskou MHD) si tak možno vybrať z bytov vo viacerých projektoch novostavieb; pričom ceny tu začínajú od 1800 EUR/m2. Neďaleká, no od Bratislavy preda o kúsok vzdialenejšia Stupava ponúka 3-izbové byty v novostavbách už od 1300 EUR/m2 (za všetky projekty môžeme spomenúť napríklad Zipavu alebo Agátky) a  keďže ide o predsa len väčšie sídlo mestského charakteru, nájdu sa tu i staršie byty, v cenovej hladine už od 1150 EUR/m2.

Výhodou tejto lokality je pritom nielen blízkosť lesov, ale predovšetkým dobrá občianska vybavenosť a rozvinutá infraštruktúra.

Malokarpatská oblasť (Svätý Jur, Pezinok) 

Ak sa vydáte z Bratislavy smerom na Modru, určite si – obzvášť v letnej a jesennej sezóne – pri pohľade z okna auta poviete, že bývať v tejto malebnej vinohradníckej oblasti by vôbec nemuselo byť zlé… a aj tu si je z čoho vyberať, keďže staviteľský boom spred pár rokov neobišiel ani túto lokalitu (napr. projekt Jurský park) a tak dnes vo Svätom Juri nájdete v ponuke dostatok bytov v novostavbách (ceny od 1300 EUR/m2), no i byty staršieho dáta v bytovkách a panelákoch (od 1100 EUR/m2) a v o čosi vzdialenejšom, ale opäť malebnom a z hľadiska občianskej vybavenosti plne sebestačnom mestečku Pezinok dokonca ešte o niečo lacnejšie – 3-izbové zrekonštruované panelákové byty už od 1000 EUR/m2 a rôzne typy “čerstvých” či niekoľkoročných novostavieb priemerne od 1200 EUR/m2.

Čo sa teda oplatí viac?! 

Ako komu… pretože ako obvykle, úplne jednoznačná odpoveď nie je možná – závisí totiž od priorít a možností klienta, resp. záujemcu, ktorý si bývanie v Bratislave či jej okolí hľadá.

Pokiaľ je vašim hlavným “rozhodcom” cena bez ohľadu na ďalšie aspekty, menší (pri zachovaní 3-izbovej dispozície, no s “panelákovou” výmerou), starší byt v niektorej okrajovej bratislavskej časti bude asi najvýhodnejšou voľbou – a teda paradoxne lacnejším variantom, než byt mimo katastra Bratislavy.

Ak však máte možnosť pri svojom výbere zohľadniť aj iné, nepochybne dôležité faktory, ako sú stav a vek nehnuteľnosti, výmera bytu a jeho dispozičné riešenie, štandard vnútorného vybavenia či pridaná hodnota v podobe parkovacieho miesta a podobne; v takom prípade sa práve novostavba blízko Bratislavy môže stať zaujímavou, keďže vám zrejme poskytne vyšší štandard bývania, ako by ste za porovnateľnú cenu získali priamo v Bratislave.

A pokiaľ sa už pre niektorý variant rozhodnete, nezabudnite sa zamyslieť i nad časom, ktorý strávite dochádzaním zo svojho nového bydliska do práce, či za povinnosťami… lebo rovnako, ako neplatí, že mimobratislavský byt je automaticky lacnejší než bratislavský, tak v prípade odľahlejších častí Bratislavy nemusí platiť, že sa z nich dostanete do centra mesta rýchlejšie, než z okolitých obcí, ktoré síce do nej nepatria, no dostupnosť z nich môže byť o čosi lepšia.

autor: Soňa Čermáková Uličná