Brownfields versus greenfields (nielen) v Bratislave

Otázka výstavby developerských projektov, priemyselných parkov, skladových priestorov či nových  výrobných hál sa viaže aj s otázkou miesta a spôsobu ich realizácie. Vo väčšine prípadov sme zvyknutí, že sa takéto komplexy stavajú na voľnom a nezastavanom priestranstve, čiže prakticky na zelenej lúke – na „greenfields“. Oproti tomu však stojí koncepcia výstavby na takzvaných „brownfields“. O čo vlastne ide a aký význam to má pre naše hlavné mesto, sa pozrieme práve teraz.

Brownfield alebo greenfield?

Termín brownfield neoznačuje vlastne nič iné, ako rozpadávajúce sa a opustené priemyselné zóny, niekdajšie sklady, výrobné haly a podobne. Ide v podstate o urbanistický termín, ktorý však svojím významom zasahuje aj do problematiky realizácie nových priemyselných a komerčných objektov a tým pádom aj do problematiky realitného trhu.

V Západnej Európe a takisto sa priestory označené ako brownfields na základe teórie trvalo udržateľného rozvoja nestávajú iba objektom asanácie, ale developeri sa v súčinnosti s miestnou samosprávou ich pokúšajú revitalizovať a z opusteného a rozpadnutého priestoru vytvoriť nový a príťažlivý komplex pre nové investície. V čoraz väčšom meradle teda dochádza k ich využívaniu oproti výstavbe na zelených lúkach, čiže na takzvaných greenfields.

Inou otázkou však je, či sa výstavba na území brownfields investorom vôbec oplatí. Tí totiž musia okrem samotnej výstavby počítať aj s vyčistením pozemkov a takisto demoláciou starých a nefunkčných objektov, čo sa v konečnom dôsledku môže vyšplhať na veľmi vysoké sumy. Takisto je treba počítať aj s vyššou cenou v porovnaní s cenou za pozemky. Náklady na demoláciu jedného metra štvorcového starých objektov sú totiž neraz podstatne vyššie, než cena za jeden meter štvorcový pozemku na „zelenej lúke“ niekde v blízkosti diaľnice. 

„Hnedé polia“ v Bratislave a na Slovensku

Najväčším, aj keď samozrejme ani zďaleka nie jediným zdrojom brownfields sú veľké mestá. V našom prípade teda pôjde hlavne o Bratislavu. Podľa odborníkov je v tomto meste skutočne vysoký potenciál využitia a revitalizácie podobných priestorov. Z tých úspešnejších spomeňme napríklad projekt v Devínskej Novej Vsi, kde na mieste bývalej tehelne investor vybudoval priemyselný park  hlavne pre subdodávateľov spoločnosti Volkswagen.

Ako menej úspešný, respektíve neúspešný projekt revitalizácie brownfields môžeme označiť areál firmy Matador, ktorá sa nachádza v Petržalke. Investor nakoniec zistil, že cena realizácie projektu by bola privysoká a tak sa rozhodol prenajímať menšie časti areálu. Potenciál využitia brownfields v Bratislave je však stále vysoký spomeňme napríklad obrovský areál Slovnaftu alebo logistické priestory v bratislavskej Rači.

Česi sú popredu

Aby sa brownfields mohli revitalizovať a využívať, najprv je potrebné vedieť, koľko ich na Slovensku vlastne máme a kde sa konkrétne nachádzajú. O vypracovaní mapy slovenských brownfields sa už nejaký čas hovorí, no ide o veľmi náročnú prácu minimálne vzhľadom na časovú zdĺhavosť.

Dobrým príkladom pre nás by však mohli by naši západní susedia v Českej republike, kde podobná mapa existuje od roku 2005. Vypracovala ju spoločnosť Czechinvest v spolupráci so štátnou správou. Len za prvé dva roky svojej existencie sa podarilo lokalizovať a začleniť do tejto mapy až 2355 brownfields.

Podobná mapa je dobrým signálom nielen pre potenciálnych investorov, ale aj pre samotné samosprávy, ktorým by na revitalizácií nevyužívaných a vo väčšine prípadov priemyselných objektoch mala záležať azda v najväčšej miere.

autor: Andrej Jurica