Znalecký posudok

Ako získať kontakt a vybrať dobrého znalca, sme vám už vysvetlili. Teraz vás oboznámime s tým, za akých okolností ho vlastne oslovíte a aké dokumenty je dôležité predložiť, aby znalec mohol vypracovať vami požadovaný posudok.

Dôvody pre jeho vypracovanie

Je pri prevode nehnuteľností potrebný znalecký posudok? Aj áno, aj nie. V prípade, že kupujúci vyplatí kúpnu cenu v hotovosti, resp. bankovým prevodom, znalecký posudok nie je potrebný. V ojedinelých prípadoch si ho však aj v takejto situácii dávajú predávajúci alebo kupujúci vypracovať. Predávajúci preto, lebo sa chce od znalca dozvedieť či ním požadovaná kúpna cena je reálna, korešpondujúca s aktuálnym trhom. Kupujúci v prípade pochybností o kvalite nehnuteľnosti, o ktorú má záujem, si tiež dá vypracovať znalecký posudok, aby sa dozvedel nielen o finančnej stránke danej nehnuteľnosti, ale aj o jej technickom stave. Pokiaľ kupujúci kúpnu cenu vykrýva čiastočne alebo úplne úverom, znalecký posudok sa musí vypracovať a to z toho dôvodu, že banka poskytujúca úver takýto posudok vyžaduje pre účely úverového konania, aby sa i ona dozvedela všetky potrebné údaje o stave nehnuteľnosti.

Kto zabezpečuje podklady

Vypracovaniu znaleckého posudku predchádza prípravná fáza, do ktorej spadá zabezpečenie potrebných podkladov. Objednávatelia znaleckého posudku niekedy vychádzajú z mylnej predstavy, že znalcovi zadajú čo treba ohodnotiť s tým, že znalec si všetky potrebné podklady a prípravné úkony realizuje sám bez súčinnosti kupujúceho, resp. predávajúceho. To nie je štandardná situácia. Znalec býva tak zaneprázdnený výkonom znaleckej činnosti, že vám zabezpečovanie podkladov, na ktoré netreba mať osobitnú kvalifikáciu, odmietne.

Požadované podklady

Vychádzame z predpokladu, že nemáte dostatočné informácie o dokumentoch potrebných pre vypracovanie znaleckého posudku ako i o tom, ako a kde ich zabezpečiť. V ďalšom texte vás preto uvedieme do problematiky s podkladmi pri ohodnotení bytu, najčastejšie predávanej nehnuteľnosti. Už spomínané podklady sa skladajú z piatich častí a to predovšetkým z aktuálneho výpisu z listu vlastníctva, katastrálnej mapy, titulu nadobudnutia, potvrdenia o veku domu, v ktorom sa byt nachádza a pôdorysu bytu.

Výpis z listu vlastníctva

Výpis listu vlastníctva obdržíte na príslušnej správe katastra. V praxi sa stretávame s tým, že poskytovateľ podkladov ponúka znalcovi informatívny list vlastníctva získaný z katastrálneho portálu na internete. Treba si uvedomiť, že takto poskytnutý list vlastníctva je informatívny a z toho dôvodu nepoužiteľný pre právne úkony. Na tomto mieste je potrebné uviesť, že znalecký posudok nie je možné vypracovať na akýkoľvek účely, ale len pre právne úkony, aj zamýšľané. To znamená, že keď sa rozhodnete dať vypracovať znalecký posudok ako predávajúci pre predaj alebo ako kupujúci pre kúpu, ide stále o právny úkon a v prípade nedokončenia predaja, ide o právny úkon zamýšľaný. Pokiaľ sa znalecký posudok vypracováva pre poskytnutie hypotekárneho úveru a s tým spojeného zriadenia záložného práva, ide takisto o právny úkon spojený obvykle so značnou finančnou čiastkou. Je len prirodzené, že na takéto transakcie nie je možné používať informatívne dokumenty bez právnej relevancie.

Katastrálna mapa

Ďalším dokumentom je kópia z katastrálnej mapy, z ktorej sa dá identifikovať poloha ohodnocovanej nehnuteľnosti v danom území, ďalej orientácia domu, resp. bytu na svetové strany ako i tvar pozemku pod domom a priľahlého pozemku. Z katastrálnej mapy sa dá vyčítať aj vzdialenosť prípadných okolitých stavieb, komunikácií, ako aj koľajových tratí verejnej hromadnej dopravy. V praxi sa často vyskytuje situácia, že zadávatelia znaleckého posudku spochybňujú potrebu katastrálnej mapy a to najmä v prípadoch, keď sa ohodnocovaný byt nachádza v bytovom dome stojacom na nevysporiadanom pozemku. Ako sme už uviedli vyššie, katastrálna mapa slúži najmä na identifikáciu nehnuteľnosti v danom priestore, a preto je nepodstatné, či je predmetom ohodnotenia aj spoluvlastnícky podiel na pozemku alebo nie je.

Titul nadobudnutia

Titul nadobudnutia môže mať niekoľko foriem (kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámenná zmluva, zápisnica o dedičskom konaní, atď.) Je to významný podklad pre vypracovanie znaleckého posudku a to už i z toho dôvodu, že je v ňom – konkrétne v kúpnej alebo darovacej zmluve, prípadne zámennej zmluve, detailne opísaný predmet zmluvy. Uvádzajú sa tu identifikačné údaje bytového domu, ďalej poloha bytu v bytovom dome, izbovitosť ohodnocovaného bytu a popis príslušenstva. Ďalej sa tu uvádza, či príslušenstvom bytu je aj pivnica, balkón, loggia, prípadne terasa. V zmluvách sú uvedené aj spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo domu. Ďalej sa tu uvádza úprava práv k pozemku, resp. k pozemkom. Tieto všetky údaje sú nevyhnutné pre vypracovanie znaleckého posudku, a preto je titul nadobudnutia spolu s listom vlastníctva a katastrálnou mapou povinnou prílohou každého znaleckého posudku, ktorého predmetom je ohodnotenie nehnuteľnosti.

Potvrdenie o veku domu

Ďalšou taktiež povinnou prílohou znaleckého posudku je potvrdenie o veku domu, v ktorom sa nachádza ohodnocovaný byt. Tento doklad získate od príslušného správcu nehnuteľnosti. Údaje o veku znalec použije pri výpočte amortizácie nehnuteľnosti a jej zostatkovej životnosti, ktoré majú významný vplyv na výslednú hodnotu. Pre informáciu je vhodné uviesť, že takéto dokumenty vydávajú správcovia na počkanie a to spravidla v stránkové dni. Dobrým tipom pre vás je telefonicky avizovať správcu o vašej požiadavke vopred.

Pôdorys bytu

Pôdorys bytu môžete vyžiadať od správcu spoločne s potvrdením o veku domu. Nie vždy však správca takýto pôdorys má v archíve a to najmä v prípade, že ohodnocovaná nehnuteľnosť viacnásobne menila správcu. Ďalej pôdorysy tvoria prílohy prvotných zmlúv o prevode vlastníctva (napríklad prevod z bytového podniku alebo z bytového družstva na prvého vlastníka). Čo spraviť v situácii, že pôdorys nie je možné nikde zabezpečiť? Je tu niekoľko možností. Prvou je, že si takýto pôdorys, za predpokladu, že ste technický typ, vyhotovíte sami alebo si ho dáte vypracovať architektom. Ak ste s rôznych dôvodov znalcovi pôdorys ohodnocovanému bytu neposkytli, znalec si schému bytu nakreslí pri obhliadke, ktorú potom prekresľuje pri vypracovaní posudku. Takýto postup však zbytočne zdržuje (dlhšie trvanie obhliadky a dlhší termín na vypracovanie posudku).

Sme na konci so základnými informáciami. Pokiaľ sa vám úspešne podarilo zabezpečiť všetko potrebné, tak nadišiel čas pre vypracovanie znaleckého posudku. To už je však úlohou príslušného znalca.

Autor: Katarína Matzová