Prenajímatelia bytov pozor: je tu nový zákon!

Od prvého mája nadobúda platnosť takzvaný zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorý by mal byť krok k lepšiemu, pokiaľ ide o úpravu vzťahov medzi prenajímateľom a nájomcom. Poďme sa teda pozrieť, aké všetky aspekty sú súčasťou tohto zákona.

Nové zmluvné vzťahy

Tento zákon upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Niektoré náležitosti necháva aj naďalej v platnosti, prináša však množstvo noviniek. Tak napríklad, nájom bytu samozrejme stále vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania. Nový zákon však striktne upravuje dĺžku nájmu a to na dobu určitú, najdlhšie však na dva roky. Nájom bytu možno ale na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky – tento nájom možno predĺžiť najviac dvakrát.

Nájomná zmluva sa podľa nového znenia zákona príliš nelíši od staršej formy, zmeny by sme však našli aj v nej. Jej súčasťou musia byť údaje o zmluvných stranách, ako meno a priezvisko, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia fyzickej osoby a ak ide o podnikateľa, tak miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby – podnikateľa alebo obchodné meno, alebo názov, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby, označenie predmetu nájmu a rozsah užívania, určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, určenie doby nájmu podľa vyššie spomenutých pravidiel a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že zmluva sa uzatvára na dobu určitú a že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona.

V hre je aj zábezpeka

Finančná zábezpeka bola už aj predtým nástrojom, ako sa mohli prenajímatelia chrániť pred prípadným neplatením nájmu zo strany nájomcu. Nový zákom však pravidlá jej uplatnenia definuje jasne: výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi. Povinnosti má však v tejto súvislosti aj samotný prenajíteľ. Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je totiž povinný vrátiť nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom.

Dôvod výpovede nájmu môže byť akýkoľvek

Nový zákon rozširuje aj možnosti, ako môže prenajímateľ nájomcovi vypovedať zmluvu. Od prvého mája sa totiž budú môcť obe strany dohodnúť prakticky na akomkoľvek dôvode. Rozdiel je v tom, že doteraz boli tieto dôvody presne definované zákonom. Vďaka novému zákonu bude možné aj odstúpenia od zmluvy počas doby prenájmu a to z dôvodov, ktoré si obe strany dohodnú v nájomnej zmluve. Upravuje sa aj doba „neplatenia“ nájmu, na základe ktorej môže prenajímateľ vypovedať nájomcovi zmluvu a to z troch na jeden mesiac. Pokiaľ ide o výpovednú lehotu, tá nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, hoci v prípade, že by nájomca hrubým spôsobom poškodzoval nájomnú zmluvu, môže ísť o dobu pätnásť dní.

autor: Andrej Jurica