Notárska úschova alebo vinkulácia?
Pokiaľ ste niekedy kupovali nehnuteľnosť, zrejme ste premýšľali nad tým, akým spôsobom vlastne predávajúcemu vyplatiť kúpnu sumu. Dochádza tu totiž k istým obavám, aby zo strany predávajúceho prebehlo všetko tak, ako má a aby nedošlo k omylu, alebo nebodaj k podvodu. V takomto prípade sú tu dve riešenia: vinkulácia a notárska úschova. Ktoré je však lepšie?
Vinkulácia
Pojem vinkulácia pochádza z talianskeho vincolare, čiže viazať. V praxi má vinkulácia viacero významov, ktoré všetky majú niečo spoločné s viazaním práva. Najvšeobecnejšia definícia je, že ide o viazanie výkonu práva. V rámci tejto definície vinkulácia najčastejšie znamená viazanie dispozičného práva k cennému papieru alebo k jeho výnosu, k vkladu alebo inej pohľadávke, prípadne k tovaru, na splnenie určitej podmienky, čiže vlastne prevod dispozičného práva na niekoho iného dovtedy, kým nebude splnená určitá podmienka.
V našom prípade, teda v rámci kúpy nehnuteľnosti, vinkulácia bude znamenať zablokovanie presunu peňazí na účet predávajúceho, až pokiaľ on nesplní všetky podmienky uvedené v zmluve. Doslovná prax vyzerá tak, že kupujúci uzatvorí s príslušnou bankou, prostredníctvom ktorej sa daná transakcia odohráva, zmluvu o vinkulácií. Práve na jej základe kupujúci na svojom účte v banke zablokuje finančné prostriedky na úhradu zvyšnej časti kúpnej ceny. V spomínanej zmluve o vinkulácii je teda ukotvená dohoda, že banka vyplatí predávajúcemu finančné prostriedky len v tom prípade, keď predávajúci splní nasledovnú podmienku: po prevode vlastníckeho práva predloží banke list vlastníctva, v ktorom musí byť už ako vlastník zapísaná kupujúca osoba.
Notárska úschova
Notárska úschova je svojím spôsobom podobný systém zabezpečenia korektného a bezproblémového prevodu finančných prostriedkov na účet predávajúceho. V praxi to teda znamená, že kupujúci na určitú dobu vloží kúpnu cenu do notárskej úschovy. Aj v tomto prípade má notárska úschova vlastne ochrániť penaze kupujúceho. Notár ich totiž uvoľní predávajúcemu až vtedy, keď mu ten predloží nový list vlastníctva. Podobne ako pri vinkulácií aj v tu už musí byť kupujúci uvedený ako majiteľ. Samozrejme, tieto riešenia nie sú výhodné len a len pre kupujúceho, ale aj pre predávajúceho. Ten si totiž na základe blokovania peňazí na účte môže byť istý, že transakcia skutočne prebehne a že kupujúci už nemôže s peniazmi manipulovať.
Aký je teda rozdiel?
Obe riešenia prevodu finančných prostriedkov vyzerajú viacmenej rovnako, v čom teda tkvie rozdiel? Iba v tom, že v prvom prípade peniaze „postráži“ banka a v druhom notár? Nie je to celkom tak, nejaké rozdiely tu sú a nie malé. Podľa zákona totiž môže notárska úschova peniaze ochrániť pred exekúciou, čo sa o vinkulácií povedať nedá. Dôležitý rozdiel nájdeme aj v cene oboch riešení. Kým napríklad za notársku úschovu zaplatíte poplatok v závislosti od výšky ceny predávanej nehnuteľnosti, vinkulácia má ceny stanované pevne, hoci treba povedať, že každá banka si môže účtovať inú výšku poplatku. V priemere však ide o sumu vo výške približne 70 eur.
autor: Andrej Jurica