Ako odstúpiť od nevýhodnej zmluvy

Niekedy veci nevyjdú tak, ako by sme si želali. Platiť to bohužiaľ môže aj pri kúpe nehnuteľnosti, kedy sa napokon ukáže, že nie je všetko tak, ako sme si pri podpise kúpnej zmluvy mysleli. Niekedy sa totiž objavia nové okolnosti, ktoré môžu celý kúpno-predajný proces postaviť do úplne iného svetla.

Mačka vo vreci

Niekedy sa to stáva. Vyhliadnete si napríklad istý milý domček na peknom mieste za dobrú cenu, takisto predávajúci je ochota a čestnosť sama a tak vám nič nebráni v tom, aby ste sa stali majiteľom tejto nehnuteľnosti. Lenže už veľmi skoro zistíte, že veci nie sú práve také, akými sa zdali na prvý pohľad. Nejakou „záhadou“ sa hneď po predaji začali prejavovať problémy s kanalizáciou, oknami, kúrením či strechou, hoci vás predchádzajúci majiteľ „sväto-sväte“ ubezpečil, že lepší dom nenájdete na celom šírom svete. Prirodzene, okamžite po zistení závad sa s ním skontaktujete, no on sa už tvári, akoby nič, čím vám dáva jasne najavo, že dom už patrí vám a tým pádom vám patria aj spomínané problémy a závady. Čo teraz? Dá sa s tým vôbec ešte niečo robiť alebo sa treba pokorne pustiť do opráv bez príslušnej kompenzácie zo strany bývalého majiteľa?

Kedy je možné odstúpiť od zmluvy?

Ak sa ocitneme v prípade, aký sme opísali vyššie, mali by sme si zachovať chladnú hlavu a postupovať v medziach zákona. Ak sme napríklad po nasťahovaní do domu zistili, že je problém s kanalizáciou, ktorá nefunguje tak dobre, ako by mala a my sme o tejto závade pri podpise zmluvy nevedeli, predchádzajúci majiteľ by sa mal k danému problému postaviť tak, že nám preplatí všetky výdavky, ktoré sme museli vynaložiť na jej odstránenie, respektíve zníži cenu predávanej nehnuteľnosti o túto sumu. V každom prípade je predávajúci povinný kupujúceho upozorniť na všetky chyby a nedostatky, ktoré sa pri predmete predaja vyskytujú a je pritom jedno, či ide o auto, mobilný telefón alebo nehnuteľnosť. Pokiaľ vás dotyčný na danú závadu neupozorní, ako sme už spomínali, mal by vám jej nápravu finančne kompenzovať.

Otázka však znie najmä v intenciách odstúpenia od samotnej zmluvy. Je to vôbec možné? Ak áno, za akých podmienok to zákon dovoľuje? Podľa §49 Občianskeho zákonníka má právo od zmluvy odstúpiť účastník, ktorý ju uzatvoril v tiesni a za nepriaznivých podmienok. To sa nás však v tomto konkrétnom prípade netýka. Poďme teda ďalej. Podľa §48 „od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.“ Konkrétne to znamená, že pokiaľ je napríklad v zmluve zakotvené, že jedna alebo druhá strana má právo za určitých podmienok od zmluvy odstúpiť, je to ideálny prípad. Tak jednoduché to však v praxi nebýva. Je teda potrebné držať sa zákona, ktorý by sa mal interpretovať v tom zmysle, že pokiaľ sa predmet predaja vyznačuje neodtrániteľnou závadou, ktorá zabraňuje v jeho praktickom a bežnom využívaní, je možné od uzatvorenej zmluvy odstúpiť. V prípade nehnuteľnosti teda pôjde o skutočne závažné závady, ako napríklad poruchy statiky alebo strechy, čiže o problémy takého druhu, ktoré nám bránia v jej užívaní, či nás dokonca ohrozujú na zdraví. Tu už zostáva len zacitovať druhý odsek §48 Občianskeho zákonníka: „Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.“

autor: Andrej Jurica