Rekreačná nehnuteľnosť – radosť či starosť navyše?
Vlastná chatka či chalupa v peknom prostredí bola ešte pred pár rokmi snom mnohých obyvateľov väčších miest či panelových sídlisk. Je však o tieto nehnuteľnosti záujem i dnes, v dobe poznačenej nedostatkom voľného času a finančnou krízou? A oplatí sa ich nákup z investičného hľadiska?
Chatári a chalupári…
V máloktorej krajine sa trend „chatárstva a chalupárstva“ tešil takej popularite ako v socialistickom Československu (o čom svedčia nielen súdobé populárne filym a seriály, ale napríklad i veľký úspech relácii typu „Receptár“). Relax na vlastnej chate v lese či pri vode, alebo v chalupe na vidieku bol obľúbenou alternatívou k ťažko dostupnému prímorskému zahraničnému pobytu; no ani tento „luxus“ nebol dostupný každému záujemcovi. Investícia do rekreačnej nehnuteľnosti sa totiž zďaleka nekončí jej kúpou. Jej majiteľ musí rátať s priebežným „dotovaním“ nielen energií, no i drobných, či časom zásadnejších opráv alebo aj (obzvlášť pri starších objektoch) rozsiahlejšej rekonštrukcie. Najväčšou investíciou, ktorú však majiteľ do správy a prevádzky takéhoto objektu vloží, je však nepochybne jeho vlastná práca a najmä čas.
A práve ten je v dnešnej dobe veľmi vzácnou komoditou. Na trhu s rekreačnými nehnuteľnosťami (teda objektmi, ktoré si majiteľ nekupuje na svoje trvalé bývanie, ale spravidla na sezónne využitie – či už vlastné alebo s vidinou zárobku z prenájmu) sa tento fakt odrazil už dávnejšie predovšetkým v zmene kritérií, ktoré kupujúci pri hľadaní vhodného objektu uplatňujú. Realitní makléri sa zhodujú, že zatiaľ čo ešte v deväťdesiatych rokoch nebol problém predať vidiecky objekt či chatku bez vody a elektriny alebo v stave vyžadujúcom okamžitú rekonštrukciu, dnes je dopyt po takýchto nehnuteľnostiach úplne minimálny. Väčšina klientov radšej akceptuje vyššiu kúpnu cenu, ako perspektívu vleklého prerábania objektu – ak sa pre kúpu takejto nehnuteľnosti rozhodnú, chcú ju získať v stave, ktorý im garantuje aspoň základný komfort pri jej užívaní alebo umožňuje jej okamžitý prenájom. Rovnako sa stali klienti citlivejší na vzdialenosť od miesta ich trvalého bydliska – uvedomujú si, že pravidelne cestovať niekoľko hodín kvôli štandardnému víkendovému pobytu je neekonomické a neefektívne; záujem je teda najmä o objekty v dostupnej vzdialenosti od väčších miest.
Samozrejme, na Slovensku máme viacero lokalít, o ktoré je stabilný záujem z dôvodu ich atraktívnej polohy v blízkosti vyhľadávaných lyžiarskych a turistických cieľov a tieto lokality podnietili developerov, aby prostredníctvom viacerých projektov rozšírili tradičnú ponuku rekreačných nehnuteľností o nové typy.
Apartmánová bublina praskla
Reč je predovšetkým o projektoch vysokohorských apartmánov, s ktorými sa pred pár rokmi (teda v čase pred krízou) doslova „roztrhlo vrece“ -predovšetkým vo Vysokých či Nízkych Tatrách, na Liptove, Kysuciach, Donovaloch… Developeri lákali potenciálnych klientov nielen na moderný dizajn a komfort „vlastného“ bývania v kombinácii so správcovskými službami, ale predovšetkým na výhodnú investíciu do nehnuteľnosti v atraktívnej lokalite, ktorej hodnota bude kontinuálne stúpať a zároveň na možnosť zaujímavo zarábať na prenájme apartmánu iným rekreantom.
Realizátori prvých projektov tohto typu, ktorí stihli väčšinu apartmánov rozpredať ešte pred krízou, si dnes môžu gratulovať – v čase krízy totiž i solventnejšia cieľová skupina zváži nákup nehnuteľnosti, ktorá nie je určená na trvalé bývanie a teda je jednoznačným luxusom (najmä z hľadiska ceny za meter štvorcový, ktorá v niektorých prípadoch pôvodne dosahovala až 2300 EUR/m2). Investori mnohých apartmánových projektov tak v snahe podporiť predaj začali ponúkať ku kúpe apartmánu viac či menej tradičné a hodnotné bonusy (pomerne častým „lákadlom“ bolo osobné auto); niektorým však nepomohla ani táto stratégia a ich dobudované komplexy v podstate zívajú prázdnotou, alebo ani nedostali šancu vstúpiť do fázy dokončenia. Okrem väčšej investičnej opatrnosti domácich klientov pritom zohral svoju rolu aj fakt, že vízie výrazného záujmu zahraničných klientov o tento typ ubytovania, resp. investície, sa tiež ukázali byť príliš optimistické (čo nepochybne vyplýva i z často negatívnej povesti služieb v našich turisticky najexponovanejších horských lokalitách, kde pomer ceny a kvality ešte stále nie je atraktívny v porovnaní s blízkym Rakúskom či Talianskom). Dnes podľa mnohých maklérov trh s týmto typom rekreačných nehnuteľností v podstate stojí; majitelia apartmánov si lámu hlavu, ako ich efektívne využiť a noví záujemci o kúpu sa objavujú veľmi sporadicky.
Kúpiť či radšej prenajať?
Samozrejme, pre mnohých milovníkov hôr či vidieckej romantiky ani aktuálna kríza nie je dôvodom upustiť od svojho sna o dovolenke vo vlastnej štýlovej chatke či útulnej chalupe. Keďže ceny rekreačných nehnuteľností sa po krízových otrasoch trhu ustaľujú na pomerne rozumnej úrovni, v prípade, že má klient dostatok voľných finančných prostriedkov (keďže vybavenie hypotéky na nehnuteľnosť, ktorá by nebola klasifikovaná ako rodinný dom, môže byť pomerne obtiažne) a dobre si zvážil všetky aspekty svojho rozhodnutia, možno mu v tomto období kúpu odporučiť.
Faktory, ktoré by mal pri zaobstarávaní takéhoto objektu zvažovať, sú podobné ako pri kúpe rodinného domu na trvalé bývanie (stav nehnuteľnosti, nutnosť alebo rozsah prípadných ďalších investícii do rekonštrukcie či prerábky, bezprostredné okolie a dostupnosť občianskej vybavenosti, atď.); okrem nich však navyše vstupuje „do hry“ aj otázka vzdialenosti od bydliska (veľká vzdialenosť znižuje pravdepodobnosť častého využívania a komplikuje a predražuje výkon údržby, kontroly objektu a pod.) a atraktívnosti regiónu či lokality, kde sa nachádza pre vás osobne (naozaj vás bude baviť chodiť roky na toto miesto?) alebo pre ostatných (pokiaľ rátate s využitím objektu aj na prenájom ďalším osobám). Z hľadiska posledého bodu sa dlhodobo za dobrú investíciu s garantovaným záujmom turistov považujú už spomínané lokality Vysokých i Nízkych Tatier, Liptova, či Oravy; prípadne v blízkosti kúpeľných či termálnych prameňov a taktiež sa „do módy“ dostávajú i romantické starobylé mestá ako Banská Štiavnica, Kremnica a pod. Tu však zároveň treba rátať s vyššou kúpnou cenou; pričom existujú výrazné rozdiely aj medzi okresmi či lokalitami vzdialenými reálne od seba len pár kilometrov…
Vo všeobecnosti teda možno kúpu rekreačnej nehnuteľnosti odporučiť tým, ktorí sú presvedčení, že čas strávený v nej a povinnosti ohľadne jej údržby či renovácie budú pre nich vyhľadávanou radosťou a nie nepríjemnou povinnosťou; pričom je iste výhodné, ak tento záujem zdieľa aj širšie príbuzenstvo kupujúceho, alebo nehnuteľnosť stojí v turisticky atraktívnej lokalite a teda nehrozí, že bude väčšinu roka prázdna a tým pádom nielen nevyužitá, ale i chátrajúca a lákavá pre vlamačov. Ak však tušíte, že sa do prírody či na vidiek dostanete maximálne dva-trikrát do roka a po zbytok času by ste chatu či chalupu nemali ako využiť, bude pre vás výhodnejšie vybrať si radšej z bohatej ponuky chát, chalúp či apartmánov na krátkodobý prenájom a okrem bezstarostného oddychu si tak dopriať možnosť spoznávať zakaždým iný kus Slovenska a jeho prírodných či architektonických krás.
autor: Soňa Čermáková Uličná