Exekúcia nehnuteľnosti a ako jej predísť

Niekedy sa či už vlastnou vinou, alebo kvôli nepriaznivým okolnostiam dostaneme do situácie, ktorá nám nedovoľuje splácať si svoje dlhy. Ak navyše ide o neschopnosť splácania hypotekárneho úveru, dokáže nám to narobiť poriadne starosti. Vtedy často dochádza k javu, ktorý nazývame exekúcia.

Exekúcia ako najväčšie strašidlo

Pojem exekúcia bežní ľudia vnímajú vo veľmi negatívnom kontexte, pretože majú pocit, že je často nesmierne nespravodlivá. Ono to skutočne niekedy na základe príbehov rôznych ľudí vyzerá tak, že aj kvôli menšiemu nedoplatku napríklad za plyn či vodu nám exekútor môže zhabať celý byt či dom. V poslednej dobe sa najmä v Českej republike množili podobné prípady a dokonca množstvo právnikov sa z vlastnej iniciatívy snaží pracovať na zákone, ktorý by exekučnú činnosť dostal do ľudskejšej formy. Na druhú stranu ani exekútori nekonajú svojvoľne ako neobmedzení páni, ale ich činnosť je presne determinovaná zákonmi a spomínané príbehy sú často v značnej miere prehnané.

Základným výkladom pojmu exekúcia alebo exekučné konanie je nútená realizácia výkonu súdneho alebo iného rozhodnutia s cieľom uspokojiť pohľadávku veriteľa v prípade, ak dlžník na základe vykonateľného exekučného titulu (napríklad rozhodnutia súdu, rozhodnutia daňového úradu) neplnil. V praxi to znamená, že exekútor ako verejný činiteľ je oprávnený siahnuť na váš majetok a to v prípade, keď si ako dlžník neplníte svoje povinnosti voči veriteľovi, čiže mu nesplácate dlh. V takom prípade veriteľ poverí exekútora vymáhaním dlhu, ktoré sa však môže udiať len na základe súdneho rozhodnutia.

Činnosť exekútora závisí od toho, aké veľké sú vaše dlhy a takisto aké sú vaše majetkové pomery. Bežnou metódou osoby s exekučným titulom je siahnutie na príjmy na bankovom účte dlžníka. Nás však v tejto chvíli viac zaujíma situácia, keď si exekútor „robí zálusk“ na nehnuteľnosť. To sú už prípady, kedy dlh predstavuje skutočne veľkú čiastku a najčastejšie ide o nesplácanie hypotekárneho úveru. V zásade ide o krajné riešenie zo strany veriteľa, čiže väčšinou banky, ktorá dáva svojim dlžníkom pomerne veľa možností na dohodu o splatení dlhu. Ak to však dlžník ignoruje, môže skutočne dôjsť až k zabaveniu nehnuteľnosti. Tá sa následne predá a utŕžené peniaze za predaj si nechá veriteľ. Samozrejme, niečo z toho dostane aj exekútor – ide o podiel dvadsať percent.

Dohoda, predaj, dražba

Ak by ste sa aj vy náhodou ocitli v situácií, že nie ste schopní splácať hypotekárny úver, robte všetko preto, aby ste sa s danou bankou dohodli. Navzdory všeobecnej mienke banky nie sú „supy“, ktorí by čakali len na vaše potknutie a tešili sa z toho, že vám vezmú domov. Určite je pre ne výhodnejšie mať vás zaviazaných na dvadsať či tridsať rokov ako klientov, ktorí svoj dlh pravidelne splácajú. Preto v prípade platobnej neschopnosti nehrajte mŕtveho chrobáka a snažte sa o dohodu, ktorá môže vyústiť napríklad do zníženia splátok či ich odklad.

Jednou z možností, ako sa v podobnej situácií zachovať, je však aj predaj danej nehnuteľnosti. Ak je situácia na realitnom trhu priaznivá, ste schopní za získané peniaze vyplatiť buď celý dlh alebo aspoň jeho väčšiu časť a to bez toho, aby sa do veci „montovali“ súdy a exekútori. Podobným, ale o niečo komplikovanejším riešením môže byť aj dražba, ktorú vyhlasuje veriteľ. Vtedy sa nehnuteľnosť predá za najvyššiu dosiahnutú sumu a peniaze sa použijú na splateniu dlhu. Tie sú však spravidla menšie, ako by tomu bolo pri klasickom predaji.

autor: Andrej Jurica