Večný problém: opravy v nájomnom byte

„Vážená redakcia, bývam v prenajatom trojizbovom byte aj so svojou rodinou. Ako všade, kde sa býva, aj u nás vznikajú väčšie či menšie poruchy, ktoré je treba opraviť. Preto sa vás chcem opýtať, ako je to vlastne s financovaním takýchto opráv? Mám si to hradiť ja ako nájomca alebo majiteľ bytu? Pýtam sa preto, lebo práve majiteľ bytu mi tvrdí, že poruchy mám riešiť na vlastné náklady a to nielen tie malé poruchy, ale aj tie väčšie. Ako to teda je?“ pýta sa nás pán Pavol Tomašovič z Kežmarku. A tu je odpoveď.

Najdôležitejšie je dobrá zmluva

Dobré dohody robia dobrých priateľov a dobré nájomné zmluvy vytvárajú dobré vzťahy medzi nájomcom a prenajímateľom. Práve totiž kvalitne vypracovaná nájomná zmluva by mala obsahovať všetky náležitosti týkajúce sa nájomného vzťahu uzatvoreného medzi týmit dvomi stranami. Mali by v nej byť obsiahnuté nielen administratívne údaje, ako sú mená, respektíve názvy zmluvných strán, adresa prenajímaného bytu, jeho popisné číslo, ale aj spôsob a rozsah jeho užívania, doba trvania prenájmu, výšku nájomného, spôsob platby a takisto dátum splatnosti a opis technického stavu bytu a jeho materiálneho vybavenia.

Práve tento obsah nájomnej zmluvy je najdôležitejším krokom k spokojnosti oboch strán a takisto predchádzanie prípadným sporom pri platení nájmu, respektíve poškodení či oprave materiálneho a technického vybavenia bytu. A práve nájomná zmluvy by mala obsahovať aj presné určenie prípadných opráv a definíciu ich rozsahu na menšie a väčšie opravy. Samozrejme, je možné, že natrafíte na majiteľa bytu, ktorý do zmluvy zahrnie bod o tom, že všetky opravy hradí on sám. No to sa však stáva len veľmi zriedkavo a napokon by to ani nebol voči nemu fér a dalo by sa to ľahko zneužívať zo strany podnájomníkov.

Čo hovorí zákon?

„Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca,“ uvádza Občiansky zákonník. Kameň úrazu však často býva v tom, že ani majiteľ bytu, ani nájomca vlastne nevedia, čo je ešte drobná oprava a čo už môžeme považovať za opravu väčšiu. Našťastie na to kompetentní činitelia akýmsi zázrakom mysleli a v zákone určili presnú sumu maximálnej finančnej výšky drobnej poruchy, ktorá je 6,64 eura. Znamená to teda, že všetky opravy do tejto sumy si hradí nájomca sám, samozrejme, ak nájomná zmluva neurčuje inak, no a opravy nad túto sumu by mal zo svojho hradiť majiteľ bytu. Môže sa však stať prípad, že sa jedna vec musí opravovať viackrát a náklady sa teda aj z jedného eura vyšplhajú podstatne vyššie. Vtedy sa podľa zákona do úvahy berie celkový súčet za všetky opravy danej poruchy a ak tento súčet prevýši 6,64 eura, hradiť by to opäť mal majiteľ bytu.

autor: Andrea Kolesárová