Skutočný pokles cien nehnuteľností? Omnoho väčší, ako sa prezentuje!

Pokles cien nehnuteľností je omnoho výraznejší oproti tomu, ako sa oficiálne prezentuje, tvrdí v rozhovore realitný expert Roland Bončo, ktorý sa už viac ako desať rokov pohybuje vo svete realít. Podľa neho je veľké množstvo informácií o pohyboch cien nehnuteľností skreslujúcích a zavádzajúcich. Ako je to teda v skutočnosti?

V poslednom období slovenské médiá prinášajú veľké množstvo informácií a rôznych štatistík, ktoré hovoria o vývoji realitného trhu na Slovensku. Podľa vašich tvrdení však štatistika vytvára presný prehľad z nepresných informácií a dokonca v prípade štatistických realitných údajov o realitách, ktoré sa čerpajú z prostredia NARKS (Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska) to platí dvojnásobne. Skúste nám vysvetliť, prečo je tomu podľa vás tak?

Hlavným zdrojom informácií je portál reality.sk, ktorý úž dávno nie je tým čo býval a nezahŕňa ponuku väčšiny realitných kancelárií a občianskej inzercie. Boli časy, keď uvedený portál bol jednotkou na trhu, v súčasnosti je možno dvojkou, možno ani to nie. Veľké množstvo realitných kancelárií už tento portál na inzerciu nevyužíva, nakoľko inzercia je veľmi predražená a nie je ani natoľko účinná. V návštevnosti užívateľov a aj množstve inzerovaných ponúk je už dávno jednotkou na trhu portál topreality.sk. Skutočný prehľad inzercie by však aj tak musel obsahovať informácie z minimálne ďalších 5 veľkých realitných portálov, ktoré majú dôležité postavenie na trhu. Tieto informácie „odborníci“ z NARKS určite nemajú, pretože by museli získať elektronický prehľad údajov od svojich konkurentov.

Ako sa teda určujú ceny realít?

Pri určovaní ceny nehnuteľnosti sa vychádza z údajov zverejnených na reality.sk, z údajov ktoré sa zadávajú do inzerovaných ponúk, respektíve z uskutočnenej predajnej ceny, ktorú užívateľ pri výmaze inzerátu elektronicky zadá. Vyzerá to veľmi pekne, ale v praxi si treba uvedomiť, že väčšina maklérov len zaškrtne výmaz a nezaoberá sa vypĺňaním nejakej štatistiky, čiže tam zostane pôvodne zadaná cena. Podstatná časť inzerovaných nehnuteľností je na uvedený portál zadávaná aj vymazávaná cez realitné exportné systémy, ktoré zabezpečujú hromadný export inzercie pre realitné kancelárie a tie sa už vôbec nezaoberajú nejakou štatistikou. Čiže tieto údaje nemusia zodpovedať skutočnosti a štatistiku značne skresľujú.

Priblížte nám to na konkrétnom príklade.

V praxi sa pri predaji stretávame s nasledovným javom: majiteľ zadá prvotnú cenu nehnuteľnosti takú, ktorej ani sám možno neverí, pretože ľudovo povedané chce „vyskúšať“ či sa mu náhodou nepodarí predať o pár tisíc viac. Túto cenu preberú realitné kancelárie a začne sa inzerovať. Po čase dochádza k prvému vytriezveniu a majiteľ nehnuteľnosti potom, ako zistí, že nemá žiadnych reálnych záujemcov o kúpu, po radách zo strany maklérov trochu zníži cenu a dostáva sa na prijateľnejšiu hladinu. Niektoré realitné kancelárie zmenu zaregistrujú a cenu upravia. Veľakrát ani toto zníženie ceny nestačí a dochádza aj k ďalšej úprave, najmä keď sa už jedna či dve realitné kancelárie začínajú do prípadu viac angažovať a majú aj prípadných záujemcov. Túto zmenu zachytia možno len zainteresovaní makléri. 

Znamená to teda, že inzerovaná cena nehnuteľnosti nezodpovedá ani momentálnej skutočnosti?

Väčšina realít na Slovensku, či sa to už niekomu páči alebo nie, je predávaná neexkluzívne a tú istú nehnuteľnosť má v ponuke aj 10 realitných kancelárií. Avšak v danom čase len niektoré z nich inzerujú aktuálnu predajnú cenu, väčšina z nich aktuálnu informáciu nemá. Z toho dôvodu sú inzerované ceny nehnuteľností skreslené a nemajú jasnú výpovednú hodnotu.

Čiže tvrdíte, že inzerovaná cena nutne nemusí byť aj predajnou cenou?

Hlavná skutočnosť, ktorú si treba uvedomiť pri štatistickom určení ceny je to, že existuje rozdiel práve medzi inzerovanou cenou a predajnou cenou. Od druhej polovice roku 2008, čiže od času keď začal pokles cien nehnuteľností nastala zásadná zmena pri tvorbe ceny. Dovtedy cenu určoval predávajúci a keď predávajúci oznámil, že cena bytu je 3 milióny vtedajších slovenských korún, tak tomu tak bolo a za mesiac, za dva to už mohlo byt 3,1 milióna. Teraz je rozhodujúcim činiteľom osoba kupujúceho. Čiže dnes keď majiteľ oznámi, že chce za nehnuteľnosť 100 tisíc Euro, tak kupujúci určite začne zjednávať a zníži cenu možno na 95 tisíc. Keďže dnes má veľkú možnosť výberu, tak ak nie prvého, tak druhého alebo tretieho predávajúceho určite presvedčí. Inzerovaná cena teda nie je vo väčšine prípadov konečnou predajnou cenou. V období posledných 4 rokov vždy dochádza k úprave ceny pri konečnom jednaní a úprava ceny smeruje smerom nadol. Kupujúci v súčasnosti už nekupuje všetko čo sa objaví, kupujúci dnes už vyberá, pretože má viac možností na výber, ako mal v minulosti. A možnosť vyberať si mu dáva možnosť aj zjednávať cenu. Inzerované ceny nehnuteľnosti sú teda prehľadom o cenách, ktoré sú navýšené o niekoľko percent viac oproti ich reálnej predajnej cene.

Ako bude podľa vás pokračovať vývoj cien nehnuteľností? Nastane po ich terajšom poklese ich opätovný nárast?

Je pravdou, že terajší vývoj cien nehnuteľností zaznamenáva ich pokles, avšak pokles cien je omnoho výraznejší, ako by sa prvý pohľad mohlo zdať. A podľa všetkého pokles bude v najbližšej dobe ešte stále pokračovať.

Autor: Andrej Jurica