Družstevný byt a jeho „kúpa“

Ak ste niekedy kupovali byt, zrejme ste vo fáze hľadania narazili na ponuky, v ktorých figurovali dve slová: „družstevný byt“. Možno ste takéto ponuky intuitívne obišli a viac ste sa nimi nezaoberali, v každom prípade je ale dobré si vysvetliť, ako sa vlastne líši družstevný byt v porovnaní s bytom v osobnom vlastníctve a čo to konkrétne znamená pri jeho kúpe.

Zdroj: sbd1-ba.sk

Družstevný byt verzus byt v osobnom vlastníctve

Keď sme spomínali, že v ponukách bytov na predaj niekedy narazíte na slovné spojenie „družstevný byt“, je to obvykle ten lepší prípad. Neraz sa totiž stane, že sa do ponuky tento výraz „zabudne“ dať a potom zostane záujemca dosť prekvapený, akú situáciu je vlastne nútený riešiť. Družstevný byt totiž v žiadnom prípade nie je totožný s bytom v osobnom vlastníctve. Prvým a základným rozdielom je v tomto prípade nezvratný fakt, že sa nikdy nemôžete stať skutočným majiteľom družstevného bytu. Ak vám teda bude predávajúci pri predaji družstevného bytu tvrdiť, že je jeho majiteľom a že vy sa ním po podpísaní zmluvy takisto následne stanete, nedajte sa nachytať. Skutočným majiteľom družstevného bytu je totiž to ktoré bytové družstvo.

O čo teda pri „predaji“ družstevného bytu naozaj ide? Osoba, od ktorej takýto byt preberáte, nie je jeho majiteľom, ale len členom bytového družstva  s presne popísanými právami aj povinnosťami upravenými v stanovách družstva. S týmto družstvom má podpísanú nájomnú zmluvu a teda je nájomcom bytu. Jediné, čo naozaj vlastní, je podiel v tomto bytovom družstve, ktorý môže zmluvou previesť na tretiu osobu. To znamená, že namiesto  zmluvy o prevode vlastníctva bytu sa medzi pôvodným členom družstva a záujemcom o byt uzatvára zmluva o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve. Na základe tejto zmluvy nadobudnete členský podiel v bytovom družstve so všetkými právami a povinnosťami, čiže váš bude daný podiel v bytovom družstve, budete mať nájomnú zmluvu s družstvom, stanete sa jeho členom a prejdú na vás aj všetky práva a povinnosti v súvislosti s týmto podielom a členstvom.

Dá sa aj kúpiť

Prirodzene, nechceme tvrdiť, že takýto ”prevod družstevného bytu” je niečo vyložene zlé. Paradoxne práve vďaka tomu, že nebudete na katastri zapísaný ako vlastník tejto nehnuteľnosti, získavate jednu zaujímavú výhodu: odpadá vám povinnosť na tomto úrade platiť poplatky. Ak by ste teda chceli na seba takýto byt prepísať, mali by ste si ešte predtým zistiť spomínané práva a povinnosti, ktoré vám z tohto členstva vyplývajú. Ešte treba povedať, že k prevodu členského podielu z jednej osoby na druhú nie je potrebný súhlas predstavenstva bytového družstva, ale prevod sa na báze dohody uskutoční len medzi týmito dvoma konkrétnymi osobami, avšak družstvu je potrebné túto skutočnosť oznámiť. Dobrá správa v tomto prípade je, že sa nakoniec aj tak môžete stať skutočnými majiteľmi takéhoto bytu. Môžete totiž požiadať bytové družstvo o prevod bytu do osobného vlastníctva, samozrejme, písomným spôsobom. Podľa zákona má potom družstvo dva roky na to, aby tento prevod uskutočnilo. V tomto prípade je však potrebné družstvu vyplatiť zostatok hodnoty bytu, čiže takzvanú anuitu.

Problém nastáva vtedy, ak by ste nemali dosť finančných prostriedkov na zaplatenie anuity v hotovosti a chceli by ste na tento účel využiť prostriedky z hypotekárneho úveru. Môžete si byť takmer na sto percent istí, že prakticky žiadna banka vám na družstevný byt hypotéku nedá a to práve z toho dôvodu, že jeho majiteľom je bytové družstvo. Jediná výnimka môže nastať vtedy, ak je už isté, že do roka získate takýto byt do osobného vlastníctva. V takomto prípade možno nájdete banku, ktorá by vám bola ochotná požičať. Je síce ešte jedna možnosť, ale tá v sebe skrýva založenie inej nehnuteľnosti, ktorej hodnota musí byť minimálne taká vysoká, ako hodnota družstevného bytu: banka vám na túto založenú nehnuteľnosť vyplatí peniaze, tie použijete na kúpu družstevného bytu a následne požiadate banku o preloženie záložného práva na tento byt. Je to však pomerne komplikované a navyše nie je vôbec jednoduché získať nehnuteľnosť, ktorú by ste mohli založiť.

Andrea Kolesárová